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推行“租购同权” 楼市调控政策进入深改期

2017-08-07 09:51    来源:福房网 浏览 4455
  从广州的“租购同权”到无锡的“租房落户”,再到北京推出的“共有产权”,各地正积极探索解决居住困难问题,落实建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
  
  多位业内专家认为,短期来看,稳定房地产市场离不开限制性政策,但要想建立长效机制,关键在于增加土地供应,以及加快培育住房租赁市场。
  
  中原地产首席分析师张大伟表示,加大土地供应,在目前已经做好减法的同时继续做好加法,可以平稳市场供需结构。
  
  北京试水“共有产权”
  
  北京住房引入“股份制”,试水“共有产权”,标志着中国房地产政策已经发生重大变化。
  
  8月3日晚,北京市住建委对外公布《北京市共有产权住房管理暂行办法》并公开征求意见。根据该办法,北京拟新推“共有产权住房”,“新北京人”获得共有产权住房的比例不低于30%。这对许多在北京打拼的年轻人来说,无疑是一个喜讯。
  
  “共有产权住房”就是买房人与政府共有房屋产权。北京市住建委相关负责人解释说:“共有产权住房政策通过实行政府与购房人按份共有产权方式,政府将其持有的部分产权的‘使用权’让渡给首次购房人,进一步降低房屋出售价格,最大限度支持夹心层首次购房需求,满足无房家庭住房刚需。”
  
  “按照计划,2017年至2021年北京预计供应25万套自住型商品房,这部分都将按照共有产权住房的办法执行,到2021年预计北京住房存量为900万套,共有产权住房占比约为2.8%。”一名专家表示,共有产权住房解决了政府供地缺乏激励的问题,有利于刺激政府扩大和落实供地计划,形成有效供给,满足居住需求。
  
  “共有产权住房的准入条件比原来的自住房更严了。申请者除了符合限购条件外,还需要具备没有住房转让记录、信用良好,离婚三年内不许购买,以家庭为单位所有成员名下无房等条件。这样可满足家庭首套刚需房或人生首套房需求。如果想再买房,需要退出该住房。”北京市房地产法学会副会长赵秀池表示,严格购买条件,可以保证这类住房封闭循环,更具保障性质。
  
  中原地产首席分析师张大伟表示,北京市明确了共有产权住房的长效调控机制,再加上2017年自住房土地供应面积超过了整体土地供应面积的30%,共有产权住房将成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。张大伟说:“从数据可以看到,2014年~2015年自住房拉低了近10%的北京房价,因此未来在共有产权住房继续推动下,市场的观望情绪会继续加强,特别是大量房源供应后,价格的稳定已经可以预期。”
  
  多地探索“租购同权”
  
  作为长效机制的重要组成部分,租赁市场受到前所未有的重视。

  
  7月17日,广州市政府出台16条租赁新政,首次提出“租购同权”,发展租赁经济,通过增加租赁住房供应、扶持机构租赁企业,以促进现代租赁产业的发展,并将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。
  
  几天后,国家住建部等九部门发布通知,决定在部分人口净流入的城市开展住房租赁试点,广州、深圳、南京等12个城市入选。
  
  上海提出深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主,优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系。成都计划年底组建3家至4家国有住房租赁公司。
  
  “中央与地方实施了一系列限购、限贷、限售等临时性的调控政策,但这种治标不治本的措施并不能解决楼市根深蒂固的结构性扭曲,必须要完善政策组合,调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡,才能实现房地产平稳健康发展。”张大伟表示,在这种思路下,培育和发展住房租赁市场成为各地优先落实的一种探索。
  
  也有专家担忧,城市中心教育等资源能够促使房产附加值变高,该地区租金未来会有提高的可能。“由户籍带来的资源分配问题,也是需要考虑在租售并举的推进过程中的。”易居研究院副院长杨红旭表示。
  
  7月下旬,中共中央政治局召开会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。
  
  业内人士表示,让房子回归居住属性,眼下租售并举的方式和方法,跟以往的措施相比都有了深层次的变化,开发商、购房者都要高度重视。政策的变革,已经在深层次展开了,影响是深刻的。
  
  □相关新闻
  
  北京共有产权住房长啥样?
  
  安装人脸识别系统,图书馆、健身馆、咖啡馆是标配
  
  北京市住建委会同北京市规划国土委日前起草了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》,明确了共有产权住房规划、设计、建设标准。
  
  根据导则,北京城六区新建项目容积率不应高于2.8,套型总建筑面积不应大于90平方米,层高不应低于2.8米;城六区以外新建项目容积率原则上不应高于2.5,套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上,最大不超过120平方米,层高不应低于2.9米。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。
  
  北京市住建委相关负责人介绍,共有产权住房全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准,倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。
  
  在土地供应方面,鼓励带方案招标,可由区人民政府依据导则先行组织编制规划设计方案,方案经专家评审、社会公示后作为挂牌(招标)文件的附件。
  
  共有产权住房实施全装修成品交房,按照合同约定,自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。
  
  在智慧社区和社会服务方面,推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合,实现小区无线网络(WiFi)全覆盖。安装人脸识别系统,试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能,营造良好的社区交往空间,创造学习、健身、交流的宜居环境,将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。

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