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购房消费警示:买房子“八项注意”须牢记

2015-03-30 10:32    来源:中广网 浏览 9175
鉴于市民在购买房屋中遇到的种种问题,房管局发布了“房地产市场消费警示”,帮助购房者规避风险,放心、安全置业。
  房子面积缩水、开发商擅自改变规划用途、违规收取“预售房款”……鉴于市民在购买房屋中遇到的种种问题,2009年7月15日上午,郑州市房管局召开新闻发布会,结合消费者反映集中的购房问题,首次发布了“房地产市场消费警示”,帮助购房者规避风险,放心、安全置业。下一步,房管局还将对二手房选购的问题发布消费警示。【相关阅读:实用价值解析——买房不得不防的8大陷阱
  
  注意:
  
  购房应注重验“五证”
  
  案例:市民汪先生购房入住后,想出售却发现楼盘没有预售许可证。证件不全,没人敢买。
  
  重要警示:消费者购房前必须查看开发商是否具备“五证、一照”。“五证”指:企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证;“一照”即企业法人营业执照。商品房预售许可证是“五证”中后颁发,确定开发商所售房屋是否合法的依据。交房时,还要注意开发商是否提供“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。
  
  注意:
  
  好实地核实楼盘
  
  案例:市民王先生反映,买房后发现广告中宣称的很多配套设施如花园、会所根本不存在。
  
  重要警示:消费者不要轻信广告宣传,好到楼盘实地看看。除价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施及售后服务外,对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询,并将经销商相关方面的承诺以书面形式确认。
  
  注意:
  
  购房必须慎交“定金”
  
  案例:市民金女士交定金后,相中别的楼盘,原楼盘售楼人员却表示,“选房必须交定金,退房不退定金”。
  
  重要警示:签认购协议或交纳排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件,购房者未签订正式买卖合同及附件前,不必向开发商支付任何形式的费用。市房屋产权办证中心主任助理赵遂根提醒,“不要随便向开发商交付定金,要特别警惕‘定金一律不退’之类的条款,以免上当受骗。”开发商往往通过混淆“定金”和“订金”的概念,给购房者下圈套。因为法规对“定金”有规定,对“订金”没有规定,所以开发商往往用“定金”代替“订金”,消费者要注意区别。
  
  需要提醒的是,如果商品房不符合销售条件,而购房者已交纳了“定金”,无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。购房者被收取定金后要不回来,可向房管热线67889900投诉。
  
  注意:
  
  提防合同“霸王条款”
  
  案例:李女士签购买合同,其中一条款为逾期交房超3个月,开发商按李女士累计已付款的10%支付违约金。也就是说,无论是1年、2年还是10年,开发商的赔偿金额都只是10%的违约金。
  
  重要警示:消费者如认为合同条款含义模糊、有失公平,或者认为条款不完善的,应坚持要求对有关内容进行细化、改进,防止开发商签订霸王合同。为了达成交易而迁就某些合同条款会导致维权困难,即使引起诉讼案件,一般也较难胜诉。
  
  签合同时,应注意:面积的确定与差异的处理;付款方式的选择;合同纠纷的处理;关于产权登记的约定等。
  
  注意:
  
  面积应以实测为准
  
  案例:张先生买了一套面积为83.32平方米的商品房,经房地产部门测量,实际面积只有78.26平方米,差了5.06平方米,面积“缺斤短两”。
  
  重要警示:开发商在预售期房时,一般都按自己预算的面积销售,而这个预算面积往往与竣工后的实测面积不符,从而出现各种纠纷。所以,在房屋面积方面,应当明确合同中认定的面积是卖方预测面积,还是房地产产权登记机关实际测定的面积。根据我国现行的房地产权属登记制度,房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积(即产权证上登记面积)为准,只有这一面积数具有法律效力。
  
  如果房产实际和合同面积的误差比在±3%以内,据实结算,误差比肯定值超出3%时,买受人有权退房,并约定退款及付息。
  
  注意:
  
  设计变更需提前通知
  
  案例:李先生购买了某小区的商品房,根据规划,房前是小区公园。但房子交付时,房前10多米处是一幢高层建筑,直接影响到采光。
  
  重要警示:根据规定,商品房预售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
  
  注意:
  
  物业合同不能忽视
  
  案例:刘女士收房时预交了半年的物业费。但半年过去了,小区内仍杂草丛生。刘女士要求物业改善服务,并拒绝预付下半年的物业费。物业出示当时签订的合同:不按时缴纳物业费,公司有权停止服务。
  
  重要警示:许多业主急于入住新房,而忽视了物业合同。为此,一定要认真看清物业服务合同,如果对哪项有异议,可以增加或减少条款。要注意以下几个问题:经过招投标确定的物业管理服务收费标准;事先约定地下停车场、地上停车场,机动车、非机动车停车费的收取标准和使用范围;事先约定代收代缴水、电、气费用;公共部位使用经营所得收入的分配方式;维修资金的管理、使用等。
  
  注意:
  
  好自缴维修基金
  
  案例:不少消费者反映开发商挪用维修基金,导致无法办理房产证。
  
  重要警示:新建商品房都需缴纳物业维修基金,业主可以自行缴纳,也可由开发商代收,但对开发商不了解或觉得信誉不好的,好还是自行缴纳。凡委托房地产开发企业代收维修基金的业主在一个月后,应及时向代收单位索要由郑州市物业维修基金管理中心出具的专用票据。
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