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福建购房实用手册之合同——合同陷阱

2013-03-15 13:18    来源:福房网整理 浏览 35048
合同附件与合同内容一样,都十分重要,因为实际操作中不少案例就要归咎于附件合同。因此应充分重视附件内容。专家表示,主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心,便可做到安全购房。

  合同附件与合同内容一样,都十分重要,因为实际操作中不少案例就要归咎于附件合同。因此应充分重视附件内容。专家表示,主要对于购房合同附件内容中的付款方式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小心,便可做到安全购房。

  付款方式要灵活

  有不少购房者忽略付款方式的灵活性,万一中间出现问题,往往会使自己陷入被动境地。

  【案例】陈先生与某房地产开发公司签订购房合同,以68万余元定购了一套房子。在签订《房地产买卖合同》时,开发商在合同附件中提到,要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续,否则视其违约,开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是,陈先生向银行申请贷款时未能成功,按合同约定首付款可能无法退还。

  律师点评:上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下,合同附件会对付款方式的违约责任进行约定,但对于没有经验的购房者而言,一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款,以免落入圈套。对此律师也建议可以在附件内容中特别提出:如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款,双方均无需承担违约责任。

  装修内容需细致

  不管是买全装修房,还是买二手房,对于装修部分的描述一定要细致,不能笼统模糊。

  【案例】王先生购买了一套全装修房,在参观样板房时,王先生发现开发商采用的装修材料质量很好,于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是,开发商在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。

  律师点评:涉及到能够明确的内容必须具体,这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言,此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“先进面砖”、“先进外墙涂料”、“先进木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌(型号)及其质量标准。

  补充协议签字要谨慎

  对于开发商事先拟定好的补充协议内容,必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。

  【案例】钟先生在签订房屋买卖合同时,在售楼人员的忽悠下,并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙,于是找到开发商理论,但开发商告诉他,此次造成延期交房的原因属于免赔范围,补充协议已经注明,但遗憾的是钟先生当时根本就没看补充协议。

  律师点评:由于格式合同内容并不能包罗万象,因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中,很多开发商会事先将补充协议拟好,然后只需购房者签字即可,而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险。因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议,购房人要仔细阅读、审查,防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。

  处理办法需明确

  开发商违约如何处理,合同约定应该越明确越好。

  【案例】于小姐购买了一套新房,在签订买卖合同时,她看到合同附件中关于售后服务的内容有些过于笼统,如合同中写道:如一年内房屋出现质量问题,开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥,,于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。

  律师点评:很多合同中常可以看到这样的条款,“如果××,应于××日之内解决”,但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任,这样,即使后认定是开发商的过错,却因为处理方式不明确而难以追究其责任。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法。

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