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房地产税“闯”两会:估计五年内难推出

2017-03-06 10:40    来源:国际金融报 浏览 9136
  十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹在4日举行的新闻发布会上说,房地产税法的确列入本届人大五年立法规划,但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。
  
  傅莹表示,加快房地产税立法并适时推进改革,已列入党的十八届三中全会提出的改革任务中,本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。“这部法律涉及面比较广,也涉及方方面面的利益,所以围绕这个问题的讨论是比较多的。”她说。

  房地产税,上关乎中国税制的归并,下关乎每一个家庭的幸福感,不经意间,已谈论十年有余。眼下,共识是,房地产税一定会推;分歧是,怎么推何时推。

  
  何时推?
  
  “估计五年内难推出”
  
  “房地产税”是近些年全国两会的一个热点话题,今年也不例外。
  
  十八届三中全会明确要求,“加快房地产税立法并适时推进改革”。2月23日,住建部副部长陆克华在国新办发布会上透露,有关部门正在按照中央要求开展工作。
  
  据相关专家透露,目前政府已经设计出几份房地产税草案,但对方案内容未形成共识。
  
  据我国立法程序,一项法案需历经起草、形成草案、审议、表决、公布、实施等步骤。这个过程需要进行大量的论证、试验,非一朝一夕之事。本次全国两会上,对于房地产税的推进,一些政协委员期待先实现一个小目标:把房地产税草案送全国人大审议。
  
  贾康几年前就呼吁,房地产税征收必须在2017年两会上经全国人大审议批准,通过后开始实施。
  
  此次,贾康在接受记者采访时反复强调,房地产税是“等不起”的。他认为,草案送交一审之后,还要征求社会意见,如果各种意见难统一,二审三审也有可能,搞不好还需要四审。
  
  根据制度安排,本届全国人大代表任期到2017年底。按照目前的进度,房地产税草案在2017年底前在全国人大获得通过的难度较大。
  
  对于房地产税推出的时间,各方预期其实差别较大。
  
  中国人民银行参事盛松成曾在上海公开表示,房地产税设计复杂,估计五年内难推出。
  
  中国房地产业协会副会长胡志刚认为,实施房地产税的改革是一项复杂的系统工程,需要时间来推进。如果认为2017年房地产税真的要来了,是杞人忧天。因为很多立法十年也磨不成一剑,房地产税实在太复杂了。
  
  房地产税是此轮财税改革的重头戏,按照2020年建立现代财政制度总目标,国家行政学院经济部教授冯俏彬认为,2020年左右可能推出房地产税。
  
  怎么推?
  
  “支持各地区探索创新”
  
  1月12日,《人民日报》头版头条刊发:中办国办印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。在该指导意见里,有这样的表述:
  
  (二十八)鼓励开展改革探索。……在维护全国统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新。……认真总结各地区在实践中的经验做法,及时加以推广。
  
  这句话关于“房地产税”的提法,核心是“支持各地区探索创新”、“总结之后推广”。
  
  有分析认为,这传递两个层面的信息:第 一,房地产税出台时机尚不成熟;第二,房地产税可能先在某些城市、省份试行,然后再推广。
  
  目前楼市分化严重,部分中小城市房地产供给过剩,如果全面开征房地产税,或对这些城市经济产生一定的冲击。上海易居研究院副院长杨红旭称,国务院发布的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,是一个很高端的文件,由中办、国办一起下发的,是一个大的改革的指导方针。其中涉及到房地产税,既然提到房地产税,应该承认了房地产具有区域性。
  
  提到试点,不得不提上海和重庆的房地产税试点。
  
  2011年1月底,上海和重庆两地发布对个人住房征收房地产税试点方案。从试点政策看,上海、重庆的房地产税试点,主要是针对新增住房的,至于在试行之前购买了多套房的人,则不用缴纳。
  
  在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。
  
  中国社科院经济研究所宏观经济研究室助理研究员刘学良称,上海、重庆目前的试点范围太窄,考虑到政府征税的成本问题,试点地区的税收收入可能没有达到预期效果。
  
  中国房地产业协会副会长胡志刚也表示,上海和重庆的试点六年,成效不是很大。
  
  对于上海和重庆两大城市的试点情况,贾康认为,中国住房保有环节的税收不能简单套用美国的普遍征收模式。在相当长时间内,中国必须扣除一个免征额。无论多富的人,他的第 一单位的消费住房是要受到免税待遇的,所有人在这个框架下是一律平等的。这能让老百姓(45.400, 0.71, 1.59%)吃下一颗定心丸。
  
  房地产税是啥税?
  
  中国房地产领域税种多
  
  到现在为止,没有一个权威部门出来解释,房地产税和房产税有什么区别?为什么以前叫房产税而现在叫房地产税?
  
  从财税制度上讲,房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。目前,房地产行业不是没有税,而且不少。
  
  据不完全统计,中国现行的涉及房地产的税收,包括房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税等税种,再加上其它一些收费,中国房地产领域不仅税种多,税负在各个环节分布也不够规范。
  
  而房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。
  
  从国际比较的角度看,我国房地产税税费不算低。独立经济学家马光远认为,在这种情况下,房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调征收房地产税,但对于其他税费却不进行调整和清理。
  
  如果从物业税算起,围绕房地产税的讨论,中国已经进行了10多年。
  
  之所以对房地产税进行改革,主要有两大目的:一、通过税收手段抑制房地产投资和房价;二、对“不动产税收”体系进行归并和改革。
  
  为了完善国内房地产开发和交易环节税费,十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。
  
  实施条件是啥?
  
  两大先决条件一个不能少。
  
  房地产税实施必须具备两大先决条件:一是需要依靠不动产统一登记制度,搞清楚全国的房产数量,这些房产分布在哪些人手里。根据相关数据,再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。
  
  第二个条件就是房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时,房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金,这就意味着土地使用年限内,已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种,是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象,向财产的所有者征收。
  
  只有使用权,而无所有权,按法理,无法向房屋所有权人征收“土地”税。
  
  所以,有观点认为,如果房地产税真的征收,土地出让金应该免收,这样才能起到真正意义上降房价之目的。可是,作为地方政府财政收入重要来源,土地出让金的免收能实现吗?
  
  哪些房子征税?
  
  有两条技术路线可走
  
  据清华大学中国金融研究中心发布的《2015中国家庭金融调查报告》,目前农村户籍家庭93%都拥有住房;在城镇有户籍的居民家庭户均人口3人,户均1.2套住房,其中69%的家庭拥有1套住房,15%的家庭拥有2套,3.6%的家庭拥有 3套以上,还有13%左右是无房户。简单推算,中国现有城镇人口7.5亿,约2.5亿户,户均1.2套房,便是3亿套住宅。
  
  向这3亿套房产征收房地产税,一直有两条技术路线可走:一是全面计征,一家可免除70平方米的房地产税;二是一套免征,二套及以上计征。但讨论一段时间后有人提出,如果对第 一套房征税,必然会导致离婚率飙升。第二套房可以征收税率低一点,但对于第三套、第四套,乃至更多套的房子,不应该再给予税收优惠了。
  
  至于税率如何定? 多个与会委员认为,必须不同区域区别对待。贾康认为,可以借鉴美国征收房产税的经验,但是绝 对不能照搬美国的模式,美国的征收点在3%-4%左右,而中国城市群体大,北上广与县级城市存在差距,税率肯定不能一刀切,这样会“误伤”刚需群体。
  
  能否抑房价?
  
  不要把希望寄托在税种上
  
  当前政府政策导向非常明确,就是要抑制房地产泡沫。
  
  习近平总书记谈及房地产市场议题时表示,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。
  
  新上任的银监会主席郭树清对房地产行业的泡沫也很警惕,“房地产是金融的重要组成部分之一,但去年新增贷款里面,房贷就占了很大比例,监管层必须谨慎注意。”
  
  去年国庆调控政策比较密集出台之后,去年11月以后,热点城市成交量开始下滑,部分城市房价开始止涨,甚至微跌。有分析认为,这次楼市降温至少会持续到2017年底,贯穿全年。
  
  但全国政协委员、原东方资产管理公司总裁认为,这只是行政命令的短期效应,不能从根本上治理房价过快上涨的问题。
  
  那么,房地产税能够为楼市降温吗?
  
  从理论及欧美等国的实践看,建立在土地权属永 久基础上的房地产税作为持有环节的税收,通过增加房东的持有成本而能够促进房价的合理回归就房价的简单逻辑而言,影响房价的因素非常多,供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等,都可能成为影响房价的因素。
  
  国家行政学院经济部教授冯俏彬表示,不要指望一个房地产税就能降低房价,调控房价还需要结合土地供应、信贷资金等综合施策。
  
  马光远认为,房地产税,作为其中一个因素,确实可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素。有委员建议,可以先在上涨过快的城市开征房地产税,看看效果。
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