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楼市市场各地相继取消限购 中国楼市会变天吗?

[ ]2018-01-11 15:28 来源: 不执著财经 查看20553

持续了一年多的房地产调控政策似乎已有所松动。

  持续了一年多的房地产调控政策似乎已有所松动。自2017年12月以来,郑州、武汉、合肥等诸多二线城市陆续放宽限购政策。2018年伊始,南京也随后跟进,兰州也加入阵营,对区域性限购政策进行了重新调整。
  
  对此,业内专家表示,地处西北的兰州率先“松绑”限购,多少有些出乎市场预期。
  
  这意味着,我国的房地产调控政策在持续收紧一年后,开始有所放松,预计未来将会有更多的二三线城市加入到取消限购的队伍中来。中国的房地产政策已经开始出现微妙的变化。【推荐阅读:2018年楼市预测:整体将下行 调控政策不会退出
  
  不过,我们倒觉得中西部地区的二线城市纷纷给房地产限购松绑,是出于各自的不同原因导致,有的是为了招揽人才,有的是为了更好的去库存,实行的是“因城施策”、“一城多策”的房地产调控手段。
  
  首先,所有放宽限购政策的城市无一例外出现了商品住宅销售面积大幅下滑的情况,6座城市1-10月商品住宅销售面积累计同比值平均减少53.43%,合肥更是同比减少75.38%。
  
  各地方政府放宽限购主要原因正是各城市商品住宅销售面积下滑,政府想通过增加外来的购房需求以提高商品住宅销售面积总量,从而稳定房价,实现房地产市场的修复。
  
  再者,兰州取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购。但对偏远地区进行了限售,但个人在上述区域内购买的住房,自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。与此同时,兰州对中心城区,比如城关区、七里河区、安宁区范围内继续持行限购。
  
  为了给边远各区去库存,兰州对边远地区的楼市放松限购,但同时也推出了三年限售期,就是为了打击投机炒作。而对中心城市楼盘还是采取继续限购的策略。这说明了房地产调控政策要求“遏制投机性炒房”的宗旨没有变。
  
  最后,一些二线城市为了留住高级人才,放开了限购政策。人才始终是城市经济第一资源,拥有优质人才是一个城市拥有大量资金、高端科技等要素的先决条件。
  
  国内一线城市具有良好的医疗、教育、待遇等条件,这些都是吸引人才前往发展的主要因素,而提供优惠购房政策以及相对一线城市较低的房价,便成了二线城市吸引优秀人才的杀手锏。
  
  举个例子,武汉有约80所高等院校,100多万的大学生,为了留住这些大学生,2017年2月武汉正式提出“百万大学生留汉创业就业工程”,在未来5年内实现留住100万大学生,还为此成立“招才局”和推行房票制度来留住人才。
  
  现在问题来了,这么多二线城市不管出于何种原因,都在集中取消限购政策,这是否意味着本轮起始于2016年10月份的房地产调控已“寿终正寝”?
  
  同时,二线城市都在积极取消限购政策,是否意味着与中央“房子是用来住的,不是用作炒的”原则相背离?对此,我们则持这样的观点:
  
  第一,部分二线城市有条件限购效果实在有限。2018年央行预计会持续去年的货币政策,不会有放开的迹象。2017年全国首套房贷款利率不断上升,11月上升至5.36%,同比去年10月首套房贷款平均利率4.44%,上升20.72个百分点。二线城市上调幅度也在加大。政府严格控制居民的杠杆率,首套房贷款首付大多数维持在30%,所以货币因素会继续遏制房价上涨。
  
  第二,以兰州为代表的中西部二线城市放松限购政策,并不是为了鼓励投机性资金入市,而是通过一系列政策,改善当地的房地产市场低迷的情况,以及吸引并留住更多的高端人才。
  
  在这种情况下,取销限购的同时,也进行了限售,这意味着,投机炒房资金在取消限购的二线城市里依旧没有投机炒作市场。在这种情况下,房价根本炒不起来。
  
  第三,部分中西部地区取消限购政策,是为了2018年逐步完善房地产长效机制腾出空间。如果部分中西部二线城市现在取消限购,又配以限售政策,那么既可以有效的去库存,使当地房地产市场恢复生机,又可能遏制住投机性需求。
  
  相信随着中国房地产长效机制就会建立,届时房地产市场即使取消限售、限购等调控政策,也有望恢复到健康良性的状态。
  
  目前房地产市场需要长效机制的指导下得到可持续发展,多主体供给是有效手段之一,低端需求政府托底,中端需求租赁市场满足,高端需求交给商品房市场;另外房产税适时出台大大缓解土地财政压力,上游土地市场高价地得到有效缓解,下游成品房市场建立起多层次的居住体系,马上也会逐步回归居住属性。